Domanda di carattere "immobiliare" per i single

[Supermukkard]

benvenuto nella realtà

[pennanera]

a Roma, da in pò di tempo c'è una forza centrifuga che porta la gente ad abitare anche a 80- 100 km come avviene in tutte grandi capitali del mondo (Tokio, Parigi, Londra ....)

[Cinsietta]

minimonolocale

[Psycho]

Originariamente inviata da Cinzia

minimonolocale

Ehehehehehe...

E puoi dirlo forte...devi vedere che meraviglia i miei 20 metri quadrati!

Manco un camper!!!!!

[Andreanet]

cmq, al di là di tutto, Dr Ergal come vedi non sei assolutamente solo...
anzi, i problemi con la casa ce li abbiamo tutti ...
me compreso!!

anche io credo che convenga fare un affitto "leggero" magari condividendo (non è una tragedia) e cercando un mini ad un prezzo abbordabile!

cmq nessuna banca ti darà oltre 120k ma sufficienti a trovare un tetto...l'importante è cominciare da qualche parte.


x Guanaco:
il tuo ragionamento è chiaro, come è chiaro che è puramente finanziario e perciò corretto sulla base delle ipotesi che lo precedono;
in questo senso il discorso che hai fatto ha pienamente valore;
penso anche però che non sia proprio comparabile con le alternative che si sono proposte nella discussione....cioè l'affitto.
siamo tutti d'accordo che la casa serve e quindi o la compri o l'affitti, ma questo porta fuori dagli schemi perchè poi nella realtà ci sono altri fattori che non consentono di comparare i 2 ragionamenti.

per esempio:
1-la disponibilità totale di risorse finanziarie;
2-le caratteristiche specifiche dell'immobile, che se posto in contesti particolari sfugge alle regole standard del mercato immobiliare;
3-il fatto stesso che la compravendita di immobili può avere un ciclo temporale differente da quello fatto nel tuo esempio, infatti un ciclo di 40anni è diverso da 4 di 10anni;

spero che sia chiaro che non è una critica, anzi, ma solo una puntualizzazione in termini di condizioni del ragionamento... e poi non toccare la casa agli italiani!
buona casa a tutti!

solo per Bierhoff

Avevo deciso di non scrivere più nulla, perché tanto i post non li leggono.
Inoltre, è difficile trattare questi calcoli tramite una tastiera su un forum di moto.
Quando poi uno è convinto che la Terra sia quadrata non c'è niente da fare; tutti dicono che è così e lui ci crede, non è che magari pensa con la propria testa...
Però, Bierhoff, il tuo tono è gentile e interessato, quindi cerco di rispondere alla tua osservazione.
Grazie anche ad Andreanet cui non ho tempo di rispondere.
Poi veramente mollo...

Bier, ti premetto che non penso affatto che sia un errore acquistare una casa, anzi... Dico solo che quasi sempre la gente pensa che sia un affare certo. Vorrei ricordare che gli affari certi semplicemente non esistono. Esistono però le leggi dell'offerta e della domanda e le leggi economiche e finanziarie; questa è matematica. Dire ad esempio che i soldi per l'affitto sono buttati è una considerazione che non riposa su alcuna valutazione oggettiva e, se devo dirla tutta, traduce notevole incompetenza in materia. Ma ci arrivo tra poco.

Ricordo che nell'acquisto della casa sussiste una componente non monetizzabile che è importante: il valore psicologico del possesso di una casa. Ne ho accennato prima, quindi qui non mi ripeto. Ricordo parimenti che un immobile ha il vantaggio di rappresentare un investimento sicuro, il che non è certo male in certi momenti congiunturali e geopolitici. Però, ricordiamo anche che: basso rischio = basso rendimento. Non si scappa.

Aggiungo anche che quello cui io mi riferisco è l'investimento in una casa valutato sul lungo termine. Lo sappiamo tutti che a cavallo di oscillazioni si possono fare speculazioni o cogliere delle opportunità e, però, prenderla anche in saccoccia se non si è del settore. Così com'è altrettanto ovvio che ci siano zone che salgono di più nelle quotazioni degli immobili e altre che magari scendono. Qui per fare una cosa sensata bisogna ragionare a parità di condizioni oppure prendere i valori medi, come ho fatto. E, soprattutto, attenersi ai principi. Mi sembravano aspetti scontati e invece... c'è sempre chi cerca il pelo nell'uovo... Guardiamo l'uovo piuttosto, ok?

PARADIGMA DELLA PIANTA

Fatte tutte ste menosissime premesse generali sulla casa (che mi sarei volentieri risparmiato), Bier, veniamo all'investimenti in sé e per sé.
Semplifico al massimo che mi è consentito.
Dunque abbiamo un capitale iniziale. Possiamo supporre che sia in prestito oppure no...
Prendiamo allora il classico esempio della pianta che cresce: il tuo capitale cresce nel tempo, perché tu, investendo, hai da esso un certo rendimento (se sei sfortunato una perdita).
Quello che allora dobbiamo considerare è se il materiale vegetale, per così dire, mettiamo dopo x anni, è più cresciuto con l'opzione "affitto" oppure con l'opzione "acquisto".
Andiamo per gradi.

Intanto, è importantissimo il tempo, cosa che nessuno considera.
Che significa il tempo? Significa il momento in cui fai certe operazioni. Ricordiamo che tempo = denaro.
Spendere 100 euro oggi o spenderli tra 10 anni fa una differenza enorme.
Perché? Innanzitutto, perché i prezzi salgono con l'inflazione.
Così, con un inflazione poniamo del 3% 100 euro di oggi fra 20 anni equivalgono a circa 180 euro!
Questo cosa ci fa capire? Che chi compra oggi a 100 e vende tra 20 anni a 170 non ha guadagnato, ma ha perso!
La sua pianta invece di crescere si è abbassata.

Ma questo riguarda più che altro il modo di misurare la pianta.
Per risolvere la confusione, facciamo tutto in moneta reale.
Questo significa tenere conto delle % composte e togliere l'inflazione, rapportando tutto a uno stesso anno.
Così, i miei 180 euro fra 20 anni li considero oggi come 100 euro. E facciamo tutti i calcoli a oggi. Eccetera.
Questo si chiama "attualizzare". Ok?
Con l'attualizzazione dell'inflazione vediamo dunque che la crescita dei valori reali degli immobili non è quella dei valori registrati di mercato.
E' già un primo passo.

Abbiamo detto che la pianta cresce, perché il rendimento cresce, qualunque esso sia.
Ora, se tu togli alla pianta 100 euro oggi o 100 euro tra 20 anni fa anche qui una notevole differenza.
E' come tagliare 10 cm al gambo quando è alta 30 cm oppure tagliarli quando è già cresciuta sino a 100 cm: la stronchi sul nascere.
I motivi numerici sono gli stessi di prima: % composte.
Ma ora che abbiamo già attualizzato non stiamo più parlando di inflazione, bensì di una vera e propria crescita dell'investimento.
Quando tu accendi un mutuo ti chiedono un anticipo, il resto lo paghi a rate.

Quell'anticipo è un taglio precoce alla tua pianta, mi spiego?
Si tratta di capitale che per olti anni non ti renderà più come prima e ti renderà invece nella nuova forma d'investimento.
Ovviamente, quel taglio precoce non è che lo butti, lo metti appunto in un vaso diverso, il vaso del tuo immobile.
Così, ora hai il vaso iniziale del capitale e il vaso dell'immobile: due piante.
Nel primo vaso c'è ora una pianta più piccola di prima che cresce ad esempio col ritmo medio borsistico (tolta l'inflazione), nel secondo vaso c'è la pianta che cresce col ritmo degli immobili (sempre tolta l'inflazione).
Hai due piante e tu devi guardare quanta crescita globale hai, giusto?

A questo punto non è finita, perché devi operare altri tagli.
Dove li pratichi?
Beh, è ovvio: dal primo vaso. Nel secondo c'è la casa, non la puoi potare, anche se potremmo considerare ipoteche, divisioni ecc... Ma non complichiamoci la vita.
Dunque, dal primo vaso dovremo tagliare ancora dei pezzi.
Quali? Senz'altro le rate del mutuo.
Poi c'è la manutenzione che, distribuita negli anni, è piuttosto pesante, ti assicuro.
Se è una seconda casa ci sono poi tasse più pesanti.
E compagnia bella.
Così, mentre la seconda pianta cresce al ritmo medio degli immobili, la prima cresce al ritmo medio di forme alternative d'investimento, ma continui a potarla.

Vai avanti di questo passo, finché il mutuo si estingue.
A quel punto dalla prima pianta taglierai solo i pezzi corrispondenti alle voci residue, ma continuerai a tagliare, soprattutto per la manutenzione e le spese.
Puoi così vedere dopo x anni quanto materiale vegetale hai nel primo vaso e nel secondo.
Questo è il tuo parametro per fare il confronto col secondo caso.
Qual'è il secondo caso?
Ovviamente è l'opzione "affitto". Si supppne per omogeneità che la casa sia la stessa, è chiaro.
Qui lavori con un vaso solo, non fai nessun trapianto.
Che succede in questa condizione?
Succede che non hai alcun anticipo, ma solo una serie di tagli corrispondenti all'affitto.

Naturalmente, si tratta di quantificare, ma questa è la condizione in linea di principio.
Se in questo caso la tua pianta unica cresce dopo x anni producendo più materiale vegetale di quanto non facciano le due piante dell'esempio di prima, ebbene in senso strettamente finanziario ti conviene stare in affitto e non comprare casa, ok?
E come si fa a quantificare?

Il risultato del confronto dipende grosso modo da:
- entità dell'affitto
- entità del prezzo della casa
- entità dell'anticipo
- durata del mutuo
- interesse del mutuo
- spese e manutenzione
- oneri/agevolazioni fiscali
- rendimento del mercato degli immobili (tasso di crescita medio vaso 2)
- rendimento del mercato alternativo (tasso di crescita medio vaso 1)
Metti questi valori nel tempo e vedi nei vari casi come crescono le piante.
Ma metti i tagli al momento giusto, non fare somme algebriche dirette, come hanno fatto in molti qui.

E qual'è allora la conclusione?
Beh, ovviamente il computo varia da caso a caso in base alle variabili sopra.
L'affitto è una % tipica del valore della casa/mq... Restando nella media e sul lungo termine: conviene l'affitto. Calcoli già fatti per molte condizioni.
Tieni conto che un immobile in moneta reale (ricorda: attualizzazione) rende circa 1,5-1,7% al netto della manutenzione (vedere grafico e note prima).
Ci sono moltissimi investimenti alternativi che sul lungo periodo rendono molto più di questa % annua.

Questo non ti deve assolutamente spingere a vendere la casa, ci mancherebbe.
Perché: ecco i ragionamenti classici, ma questa volta "giusti":
Tanto, tu la compri per starci, no?
E poi è sicura come investimento.
Non si sa mai, il mondo geopolitico è un po' ballerino...
In borsa puoi anche smenarci. Chi ha le spalle larghe si riprende, ma un privato che va col sedere per terra... sono guai...
Se poi per te il valore psicologico della casa è importante, ragione di più per tenerla.
Certo, anche un mutuo che ti assilla è pesante...

Io ho messo solo un paio di considerazioni nero su bianco che mostrano che l'affitto è più conveniente, ma meno sicuro, poi ognuno si regola come crede...

[paolo b]

Originariamente inviata da Guanaco

(..) tanto i post non li leggono (..) Quando poi uno è convinto che la Terra sia quadrata non c'è niente da fare; tutti dicono che è così e lui ci crede, non è che magari pensa con la propria testa(..)

E ci sarà un motivo, viste le premesse..

Originariamente inviata da Guanaco

(..) Così, con un inflazione poniamo del 3% 100 euro di oggi fra 20 anni equivalgono a circa 180 euro! uesto cosa ci fa capire? Che chi compra oggi a 100 e vende tra 20 anni a 170 non ha guadagnato, ma ha perso!(..)

PS: può convenire l'affitto a può convenire acquistare (scrivere "l'affitto è più conveniente ma meno sicuro, alla fine, che diavolo significa?) ma vorrei far presente che l'esempio sopra non è molto calzante.. perchè nell "investimento" (nel caso concreto in specie) ci abiti e lo usi.. sicuro che gli (ipotetici) 100/200 euro mensili "risparmiati" andando in affitto piuttosto che accendendo un mutuo ed investiti in altra forma "più redditizia", dopo -poniamo- vent'anni, abbiano reso di più della "tua" svalutata casa? E' un pò come se dicessi che se ho comprato una moto a 100 e la rivendo tra vent'anni (dopo 200.000 km -240 mensilità di affitto-) a 170.. "ci perdo" perchè il valore "attualizzato" è sceso. Inoltre: più che il valore attualizzato IMHO sarebbe più corretto un confronto retribuzione/affitto/costo al mq. Fatto 100 lo stipendio di un operaio nel 19xx nella zona Y, cosa gli costava, in percentuale sullo stipendio, un affitto o un mq, idem nel 20xx.

[RICCA]

Io sono single, mi sono preso un lungo mutuo, con la speranza di poter arrivare in fondo........

[Trinitro]

vogliamo parlare dei consumi?

[desmoric]

EH EH EH!!! attualmente sono nella stessa tua condizione! sto prendendo casa e sto facendo i conti più pesanti che abbia mai fatto in vita mia!
ho appena finito anch'io di vagare tra i siti internet dei mutui, quilli che fanno preventivi, confronti, condizioni, fisso, variabile, 100%, ecc ecc... con la soluzione di scegliere tra questi uno tra i più convenienti, affidandomi però direttamente ad una banca, non via web...
Adesso sto facendo le lotte con le spese notarili (porca evaccia che botta...) e sto cercando anche qui la più conveniente.
I prezzi delle case chiaramente variano in funzione della posizione (vicinanza con grandi città, servizi offerti, ecc). Io ho optato per la campagna

colgo l'occasione: C'E' QUALCHE NOTAIO CHE LEGGE CE PUO' DARMI UNA MANO A RISPARMIARE QUALCHE EURO??? TANTO FINISCE NEL SUPERBOLLO DEL CAROTONE PER IL PROSSIMO ANNO!!!

[Burro]

provincia!

e non intendo scandicci o calenzano, ma tipo borgo frazione di lamporecchio,


ps
e anche così, affiti umni ma costi di trasferimento giornalieri

[hitotsu]

I casi sono molto semplici:

1. hai già tutti i soldi perchè te li sei messi da parte
2. hai già i soldi perchè la casa te la comprano i tuoi
3. fai un mutuo intestato a te
4. fai un mutuo intestato ai tuoi genitori
5. paghi l'affitto
6. dividi l'appartamento con qualcun'altro

La 6 potrebbe essere una ottima scelta. Mio cugino ha diviso la casa per 6 anni a Milano, non potendosi permettere nè mutuo nè affitto.

Ovviamente bisogna sopportarsi un'altra persona.

[echo21]

Non c'è via di scampo o la cosa si fa in coppia o con l'aiuto dei genitori..

[Dr. Ergal]

Originariamente inviata da echo21

Non c'è via di scampo o la cosa si fa in coppia o con l'aiuto dei genitori..

Ahimè, sono single e orfano, quindi ci sono solo le mie braccia...

Paolo B, al camper ci avevo seriamente pensato ma credevo che fosse un'idea troppo strampalata, ma ora che anche qualcun altro me l'ha proposta...
Mi sa che farò così sul serio.

[teodoro gabrieli]

minimonolocale (come scrive Cinzia).
sicuramente mutuo,lunghissimo magari, ma qualsiasi cosa in vece dell'affitto.
sarai gravato dai tempi, e relativi interessi, ma non ti strozzerai con la rata mensile.

[Bierhoff]

Originariamente inviata da Dr. Ergal

al camper ci avevo seriamente pensato

se ci avevi già pensato allora pensa alla roulotte (con 20.ooo€ ne prendi una il doppio di casa mia ) magari parcheggiata in un bel campeggio

Originariamente inviata da echo21

Non c'è via di scampo o la cosa si fa in coppia o con l'aiuto dei genitori..

Falso,
e io ne sono l'esempio.

Facciamo i conti rapidi rapidi:

Entrata: 1.400 € - Stipendio netto per 14 mesi

Mutuo: 600 €/mese per 25 anni (tasso variabile) per 105.000 € totali.

Al valore della casa va aggiunto almeno un 15% per le spese di acquisto:

notaio compravendita, notaio mutuo - 5.000 € circa
Agenzia - 3.000 € circa
... e tante altre piccole o grandi cose...

Spese di gestione casa?
Per un mono / bilocale di 60 mq sono irrisorie... in casa non ci sono mai (quindi il riscaldamento va 2 ore al giorno al massimo) e tutto il resto sono cose decisamente accettabili.

Ce la puoi fare, credimi... io non sono un super uomo e mi sono anche permesso l'acquisto della NORGE...

Rinunci a tanto altro, è vero, ma ne guadagni sempre e comunque.

[Dr. Ergal]

Originariamente inviata da supernozzo

Falso,
e io ne sono l'esempio.

Facciamo i conti rapidi rapidi:

Entrata: 1.400 € - Stipendio netto per 14 mesi

Mutuo: 600 €/mese per 25 anni (tasso variabile) per 105.000 € totali.

Qualcosa non mi quadra...
Scusa, ma dove abiti? Dalle mie parti con 105.000 euro ti compri un garage, altro che una casa !!
E dato che io non ho capitale iniziale, devo fare un muoto per il 100% dell'immobile, che dalle mie parti va (per piccolissime metrature) intorno ai 200.000.
Per far meglio i conti, metto 210.000 così ho il doppi odel valore che hai riportato tu.
Se hai riposrtato 600 €/mese per 25 anni (tasso variabile) per 105.000 € totali ne consegue che avremo 1200 €/mese per 25 anni (tasso variabile) per 210.000 €

Bene. Ora metti che le mie entrate non sono 1400x14 ma 1200x13.
E questo senza contare bollette e vitto (moto e auto le tolgo in quanto bisogni non primari quindi eliminabili)
Se ne evince che non ci si fa...

[davide.fun]

Originariamente inviata da desmoric

colgo l'occasione: C'E' QUALCHE NOTAIO CHE LEGGE CE PUO' DARMI UNA MANO A RISPARMIARE QUALCHE EURO??? TANTO FINISCE NEL SUPERBOLLO DEL CAROTONE PER IL PROSSIMO ANNO!!!

MA sei matto a fare certe richieste..... adesso vedrai che fuggi fuggi dal forum

[il franz]

Bisogna iniziare a mettere via i soldi da giovani.
Pensa se eri separato e avevi anche un assegno per i figli...
Comunque la regola è che se vuoi fare i soldi non pensare di farli lavorando.
Il mio unico consiglio rimane comunque di trovare un lavoro più remunerativo oppure dividi l'appartamento con qualcuno.