Domanda di carattere "immobiliare" per i single

[Manga R80]

ma i mutui adesso, per soluzioni mini, su che cifre stanno? e tu Ergal riusciresti ad avere uno straccio di cifra di partenza? Da come la metti, credo che tu intenda che affitto o mutuo siano la stessa cifra. Guanaco intende affitti assai inferiori alle rate di mutuo, credo. Hai preso in esame di spostarti in appennino lì vicino? i costi dovrebbero essere parecchio inferiori.

[Supermukkard]

con 5/600€ in 25 anni ti danno 100 mila €

suppergiù

[Manga R80]

apperò... ero indietro di cento euro...

[Supermukkard]

adesso si sono inventati la rata fissa e il periodo mobile

[AlessandroF]

beh... dipende. Io ho acceso un mutuo di 100.000 € proprio a luglio e pago per 15 anni poco più di 700 €(ma a taso variabile)

[Dr. Ergal]

Originariamente inviata da Manga R80

1)riusciresti ad avere uno straccio di cifra di partenza?
2)Hai preso in esame di spostarti in appennino lì vicino? i costi dovrebbero essere parecchio inferiori.

1) Per tutta una serie di motivi, no: parto da zero.
2) Sì, anzi lo preferirei (sono un montanaro)

[Supermukkard]

Originariamente inviata da Dr. Ergal

1) Per tutta una serie di motivi, no: parto da zero.
2) Sì, anzi lo preferirei (sono un montanaro)

Ti consiglio, come altri hanno fatto, di cercarti un buon affitto

se parti da zero riuscire a tenere testa ad un mutuo è dura e con 100 mila euro non ti compri nulla che possa essere di un qualche interesse una volta che magari tu voglia rivenderlo

Originariamente inviata da Manga R80

ma i mutui adesso, per soluzioni mini, su che cifre stanno? e tu Ergal riusciresti ad avere uno straccio di cifra di partenza? Da come la metti, credo che tu intenda che affitto o mutuo siano la stessa cifra. Guanaco intende affitti assai inferiori alle rate di mutuo, credo... (cut)

Certo.
E poi non bisogna dimenticare che per il mutuo non ci sono solo le rate (indicizzate o meno). Il capitale versato all'inizio ha un costo finanziario, dato che non può rendere nel tempo in investimenti alternativi. E quello che non viene richiesto come versamento secco si riflette comunque nell'interesse per il credito erogato.
Comprare una casa col mutuo significa fare un debito. E i debiti le banche se li fanno pagare profumetamente.

Ricordiamo poi che tutti i calcoli del tipo "sono un ganzo, ho comprato a x e ho rivenduto a 3x" non tengono conto di due cose:

1) Oscillazioni di mercato
2) Inflazione

Se si vuole vedere obiettivamente l'investimento nel mattone come un processo sul lungo termine (non cioè come una speculazione a cavallo di oscillazioni), allora bisogna considerare come sono andate le cose nel passato. Inoltre, bisogna farlo togliendo l'inflazione, cioè - come si dice - in "moneta reale".
Facendo questo (fonte Nomisma), si osservano sino al 2001 4 cicli di mercato nel valore degli immobili... altro che "le case sono sempre andate su"!


C'è un ciclo anche dopo il 2001. Le case sono ancora aumentate un po' e hanno ripreso la fase discendente. Attualmente i prezzi restano cmq molto elevati. Direi che non è proprio il momento di acquistare, fermo restando che il futuro non lo conosce nessuno...

Tornando al grafico, in 37 anni (mica poco) il prezzo/mq delle abitazioni italiane è all'incirca raddoppiato, il che equivale a una rivalutazione media pari a circa 1,9% all'anno al netto dell'inflazione.
Ovvio che in media deve pur aumentare, la ricchezza e i profitti ci sono stati in tutti i settori. Ma 1,9% è veramente pochino se confrontato con quello che si dice in giro.
Il rendimento borsistico nel periodo equipollente è più elevato, ma, inevitabilmente, implica rischi superiori rispetto al mattone, questo sì.

[Supermukkard]

Originariamente inviata da Guanaco

E poi non bisogna dimenticare che per il mutuo non ci sono solo le rate (indicizzate o meno). Il capitale versato all'inizio ha un costo finanziario, dato che non può rendere nel tempo in investimenti alternativi.

questo ragionamento me l'ha fatto anni fa un ingegnere che cercava di comprar casa

ancora rido quando mi viene in mente

Originariamente inviata da Supermukkard

questo ragionamento me l'ha fatto anni fa un ingegnere che cercava di comprar casa

ancora rido quando mi viene in mente

E perché mai?
Si vede che non era un ingegnere fesso...
Tu ridi, lui fa i suoi interessi.
Per me i fessi sono quelli che comprano casa pensando di fare sempre e comunque un affare. Ce n'è molti.

Se compri perché vuoi fare un investimento sicuro, ok. Se compri perché attribuisci alla casa un valore psicologico, ok. Se compri, perché vuoi essere sicuro di non essere mandato via, ok. Ma se compri per fare speculazione senza essere del settore la prendi in quel posto. Se compri perché pensi che sul lungo termine avrai rendimenti reali mirabolanti, la prendi doppiamente in quel posto.

Le case non rendono come si crede sul lungo termine. Si rivalutano dell'1,9% all'anno in media e in moneta reale (tolta l'infalzione). Bisogna togliere poi i costi di manutenzione che sono piuttosto elevati. Sono così elevati che se si dà in affitto un appartamento vengono coperti con poco margine.

C'è una legge fondamentale finanziaria (e del buon senso) che dice:

Alto guadagno = Alto rischio
Basso rischio = Basso guadagno

Gli immobili sono nella seconda riga.
Se poi scoppierà una guerra mondiale, vabbé allora saranno un bene-rifugio eccellente, un investimento azzeccato in termini finanziari...

[il franz]

Originariamente inviata da Guanaco

Le case non rendono come si crede sul lungo termine. Si rivalutano dell'1,9% all'anno in media e in moneta reale (tolta l'infalzione).

E con questa frase ci siamo giocati il Buon Guanaco.

1,9 % su che lasso di tempo lo consideri?

1990 acquistato casa ad arcore acquisto 125.000.000 ml 1996 vendita 249.000.000 (+99%) media anno 16.5%

1999 acquisto bilocale a Sesto San Giovanni 150.000.000 valore stimato 2006 200.000 - 210.000 €. (+158%) media anno 26%

[Smart]

Originariamente inviata da Guanaco

Le case non rendono come si crede sul lungo termine. Si rivalutano dell'1,9% all'anno in media e in moneta reale (tolta l'infalzione). Bisogna togliere poi i costi di manutenzione che sono piuttosto elevati. Sono così elevati che se si dà in affitto un appartamento vengono coperti con poco margine.

ma in questo tuo ragionamento/conteggio consideri anche il costo sostenuto per l'affitto o fai solo una valutazione su come è meglio investire gli ipotetici 250.000€?

[Bierhoff]

Originariamente inviata da Guanaco

...

sinceramente non ho proprio ben capito il tuo ragionamento generale.
esempio:

- io ho 30 anni.
mi compro caso con un mutuo al 100% per 30 anni a 600€ al mese.
all'età di 60 anni continuo a vivere sotto un tetto senza più pagare il mutuo.

- tu hai 30 anni.
sei in affitto e paghi 600€ al mese.
all'età di 60 anni tu continui a pagare 600€ al mese finchè non muori.

- io muoio e lascio un appartamento a mio figlio
- tu muori e non lasci niente a tuo figlio.

c'è poi da considerare il discorso svalutazione e costo della vita come dici tu.
tra 30 anni 600€ al mese non saranno più questa grande somma.
tra 30 anni tu pagherai molto di più di 600€ al mese.

- non ho soldi da investire:
non compro casa pensando che domani la rivendo e ci guadagno.
compro casa perchè mi serve un tetto e la compro perchè tra 30 anni non dovrò più pagare l'affitto.
- ho soldi da investire:
compro qualche appartamento e le metto in affitto.

[Ultimo]

Originariamente inviata da Bierhoff

all'età di 60 anni tu continui a pagare 600€ al mese finchè non muori.

Ti piacerebbe..... il fatto è che l'affitto va con l'inflazione e non rimane costante nel tempo.... le rate di un mutuo a tasso fisso no.

[TEOK]

Originariamente inviata da Guanaco

Certo. E poi non bisogna dimenticare che per il mutuo non ci sono solo le rate (..)

Scusate il "quote" lungo.

A mio parere in questa spiegazione fai l'errore di confrontare il rendimento dato da una casa ocn quello dato da un altro investimento...
Se uno la casa la compra per viverci il confronto lo devi fare non con quello che avrebbe guadagnato investendo in altri settori ma con quello che avrebbe speso in affitto (visto che un tetto in testa lo devono avere tutti) e quindi con delle uscite che non rientreranno mai...

Se i soldi spesi in una casa ti danno anche il rendimento che hai indicato tu 1,9% reale i soldi spesi in un affitto sono solo una spesa.

Non so se sono riuscito a spiegarmi.

Per questo motivo io sono convinto che sia comunque meglio comprare ed infatti sto pensando di farlo anche io anche se so che fra un paio di anni mi ritrasferirò e quindi dovrò rivendere la casa... (ma il mio è un caso particolare)

[Bierhoff]

Originariamente inviata da TEOK

Scusate il "quote" lungo.

esattamente quello che volevo dire io